Valoración de la naturaleza jurídica del contrato “preparatorio” y la mala fe en el proceso de mejor derecho de propiedad

Abstract

Con fecha veintitrés de setiembre del dos mil trece la asociación civil Centro Comercial Mery Francesqui (integrada por sus únicos asociados Norca Alarcón Torres, Sabino Soto Carmona y Eugenia Turco Soto), registrada en la Partida N° 11039165 del Registro de Personas Jurídicas de la oficina Registral de Huancayo, interpone demanda acumulativa originaria objetiva sobre la pretensión mejor derecho de propiedad como principal pretensión, y entrega de la propiedad como segunda pretensión, dirigiéndola contra Josefa Casaña De Orchan, peticionando declarar mejor derecho de propiedad referente al bien inmueble ubicado en Jr. Lima No. 374 y 376 del Distrito y Provincia de Huancayo, Departamento de Junín, de la extensión superficial de 512.37 m2, registrada en la Partida Electrónica Nº 02017206 de la Oficina Registral de Huancayo, generándose el número de expediente 03502-2013-0-1501-JR-CI-06, del Sexto Juzgado Civil de Huancayo. En seguida acciona la demandada Josefa Casaña de Orchan, contestando la demanda alegando que si bien la Asociación demandante adquirió el bien inmueble en base al registro, esta tenía conocimiento de la inexactitud, porque el predio le había sido vendido, por lo menos parcialmente, mediante la transacción de contrato preparatorio de compra venta del primero de octubre del dos mil cuatro, bajo certificación notarial con firma del Notario Público de Huancayo Dr. Ciro Gálvez Herrera, y que aprovechándose de la falta de inscripción de su derecho, su vendedor Ángel Martín Arranz e hijos con participación de Norca Alarcón Torres, Sabino Soto Carmona y Eugenia Turco Soto crearon una persona jurídica el veintiuno de junio de dos mil cinco (La Asociación Centro Comercial Mery Francesqui) para realizar la transferencia y desposeerla del bien que la demandada adquirió, arguyendo la existencia de mala fe porque conocían que el bien le había sido vendido y entregado. Cabe destacar que, en esta primera etapa del proceso, se presentaron diversos escritos dilatorios por parte de la demandada que fueron progresivamente denegados que incluso acarreo amonestaciones verbales, escritas y comunicado al colegio de abogados para sancionar a su abogado defensor. Es así que, después de mucho tiempo se emitió la primera sentencia, a través de la resolución número veintinueve de fecha treinta de mayo del dos mil dieciséis, declarando fundada la pretensión principal y accesoria de la demandante, la misma que es apelada por la demandada. En la Sala se declara nula con sentencia de Vista N° 148 – 2017 recaída en la resolución numero cuarenta y tres de fecha diecisiete de febrero del dos mil diecisiete, bajo el sustento que en la sentencia primigenia, el magistrado de la causa al emitir sentencia, dispone de manera unilateral y sin el consentimiento de las partes que se pronunciará respecto a la contradicción formulada en el proceso de pago por consignación incoado por la demandada y también en el proceso incoado por don Ángel Martín Arranz contra la demandada, sin tener en cuenta de todo lo actuado en el proceso, se verificó que no se puso de conocimiento de las partes que el Juez se pronunciaría respecto a las pretensiones de ofrecimiento de pago y consignación tramitados en otros procesos entre la demandada y una persona ajena al presente proceso como es el señor Ángel Martín Arranz, lo cual significa indefensión a las partes procesales. Bajo tales considerados y acatando la sentencia de vista, el A quo emitió nueva sentencia, mediante resolución número cuarenta y cinco de fecha trece de setiembre del dos mil diecisiete, declarándola nuevamente fundada la pretensión principal y accesoria de la demandante, pero esta vez bajo otros argumentos y subsanando las observaciones advertidas por la sala. Esta nueva sentencia, fue nuevamente objeto de impugnación por la parte demandada. Esta vez, argumenta que el A quo, no ha valorado la validez de su contrato siendo éste más antiguo, resultando por lo menos incuestionable que Ángel Martin Arranz transfirió la porción que le correspondía y la de su progenitora Lourdes Beatriz Arranz Francesqui. Además, tampoco habría valorado que los solicitantes tenían conocimiento que la solicitada posesionaba el bien materia de Litis, tal como se consignó en el contrato de compraventa que realizaron, lo que acredita su mala fe al comprar un bien ya vendido. Posteriormente se emitió la Sentencia de Vista N° 350 – 2018 recaída en la resolución número cincuenta y tres del catorce de mayo del dos mil dieciocho, la cual reformándola la declaro: 1) fundada en parte, la pretensión de mejor derecho de propiedad interpuesta por la Asociación Civil Centro Comercial Mery Francesqui, emitiendo pronunciamiento sobre mejor derecho de propiedad referente a la propiedad adquirida por los anteriores copropietarios Ángel Javier Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui, es decir adjudicándosele el 50% del bien; 2) se declara instituida en parte, la segunda pretensión accesoria referente a la entrega del bien, correspondiendo a la solicitada efectuar la entrega del 50% de la propiedad, ejecutando la división y partición del bien en la etapa de ejecución de la sentencia, por vía judicial o extrajudicial. Ante la sentencia precedente, la solicitante, interpone recurso extraordinario de casación, argumentando la infracción normativa de los artículos, 1415, 1416, 1480 y 1481 y en especial del artículo 2022 del Código Civil, contraviniendo el principio de oponibilidad, porque al estar inscrito la propiedad, el título de la solicitada no correspondería ser discutible al de la solicitante. De igual manera advierte la infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil, que establece el principio de fe pública registral, argumentando que un contrato de compromiso de contratación vencido es suficiente para desvirtuar la fe pública registral. Asimismo, cuestiona la carente motivación en la decisión de la sala. Finalmente, la Corte Suprema de la República en la Sala Civil Permanente mediante casación N° 3272-10181-Junín del quince de agosto del dos mil diecinueve, declaró infundado el recurso presentado, y dispusieron tenerse por ejecutoriada, poniéndose a conocimiento de las partes procesales. En consecuencia, no casaron la sentencia de vista N° 350 del catorce de mayo del dos mil dieciocho por lo que; él expediente fue devuelto al sexto juzgado de Junín en la fecha del veinticuatro de marzo del dos mil veintidós.